亚洲色 自偷自拍另类

  1. <code id="imkvg"></code>
    <code id="imkvg"></code>
  2. <code id="imkvg"></code>
    <th id="imkvg"><sup id="imkvg"></sup></th>

      <code id="imkvg"></code><code id="imkvg"></code>
      <code id="imkvg"><em id="imkvg"></em></code>

      <strike id="imkvg"><sup id="imkvg"></sup></strike>

      免費預約熱線:400-1181-995
      主頁 > 成功案例 >

      公共物業維權,業主都在爭什么?

      發布時間:2018-07-17 作者:河南盈法律師 瀏覽:次查看

       

      近年來,隨著我國住房商品化改革的推進和公民權利意識的提高,小區業主及其代表組織——業主委員會表達自身利益訴求的現象層出不窮,業主及業主委員會與房地產開發商、物業公司、政府職能部門及其他相關利益主體之間產生激烈博弈。近日,記者在福建省廈門市中級人民法院采訪時發現,該院近年來受理了為數不少的業委會向法院起訴主張權益的新類型民事訴訟。這些新型案件涵蓋了土地權屬爭議、建筑物區分所有權、相鄰關系等諸多問題。這些問題不僅給法院辦案帶來了新難題,而且為社會帶來了新的警示與思考。

        未經政府處理,用地之爭可否到法院起訴

        1997年12月,廈門市政府批復同意出讓國有土地2.2萬平方米作為文園公寓商品房的建設用地。此后,廈門市土房局與萬壽公司、華人公司就上述土地簽訂國有土地使用權有償出讓合同書。

        2001年7月,廈門市計委批復同意文園公寓項目調整建設規模并變更合作建設單位。2001年9月,廈門市土房局與華人公司、鷺飛招待所(化名)、某部隊簽訂補充合同,約定鑒于萬壽公司法人資格已被注銷,其分成所得由鷺飛招待所、某部隊承接,原合同土地使用權人修改為華人公司、鷺飛招待所、某部隊。同年11月,廈門市土房局頒發《廈門市土地房屋權證》,權屬人登記為上述3家單位。

        2016年1月,文園公寓業委會向鷺飛招待所提起物權保護訴訟,要求確認該公寓95號房屋所占土地使用權歸全體業主所有,并由鷺飛招待所賠償損失。文園公寓業委會提交小區的規劃總平面圖及10號樓的竣工圖紙,并主張圖紙中標示編號11地塊位于文園公寓用地紅線范圍內,原為小區花園,現被鷺飛招待所用于建設95號房屋。鷺飛招待所認為95號房屋系軍產,所占土地的使用權并不屬于文園公寓全體業主所有,并提交《房屋使用權證》,其中載明95號房屋的使用權人系鷺飛招待所。

        廈門中院審理后認為,雙方當事人的爭議焦點圍繞95號房屋所占土地的使用權歸屬。依照相關法律規定,土地權屬爭議應先由政府處理,且不屬于民事案件受理范圍。故裁定駁回文園公寓業委會的起訴。

        “此案的焦點問題在于土地權屬爭議的解決路徑。”承辦法官胡林蓉解析,用地紅線是各類建筑工程項目用地的使用權屬范圍的邊界線。但規劃部門制作的用地紅線圖并非法律上對土地使用權的確權憑證,土地權屬應以土地管理部門經地籍測量確權后核發的土地使用權證為準。文園業委會雖主張95號房屋所占土地在小區用地紅線范圍內,但未提供相應的土地使用權證,鷺飛招待所雖對該爭議土地已實際使用多年,但亦未提供相應的土地使用權證。因此,雙方對該土地存在土地權屬爭議。

        土地管理法第十六條第一款規定:“土地所有權和使用權爭議,由當事人協商解決;協商不成的,由人民政府處理。”第三款規定:“當事人對有關人民政府的處理決定不服的,可以自接到處理決定通知之日起三十日內,向人民法院起訴。”可見,土地確權是法律賦予各級政府的一項職責,土地權屬爭議應以政府的處理作為提起訴訟的前置必經程序。未經政府處理而徑行起訴的,人民法院應裁定不予受理或駁回起訴。需要指出的是,依國土資源部《土地權屬爭議調查處理辦法》第三十一條的規定及審判實踐,當事人對政府作出的土地權屬的處理決定不服而提起訴訟的,屬于行政訴訟,人民法院應當作為行政案件受理。

        因此,廈門中院依法裁定撤銷一審判決,駁回文園業委會的起訴。

        未計入公攤的房屋,是否歸全體業主所有

        碧湖花園小區由金特公司開發建設,2002年取得建設工程規劃許可證,2005年通過工程竣工驗收備案。建設工程規劃許可證載明該項目中3#樓一層HS2及二層HS1、HS2單元建筑功能劃分為“小區配套會所(活動室)、物業管理”,建成后在構造上具有獨立性,尚未進行權屬登記。在產權面積測算時,上述面積并未計入3#樓的公攤面積中,并分攤了該幢樓的樓梯、過道面積。金特公司于2008年清算注銷后,將上述房屋相關權益轉歸海晟公司享有,現由海晟公司實際控制。

        2016年10月,碧湖花園業委會起訴要求確認上述房屋歸屬于小區全體業主所有,海晟公司將訟爭房屋交付給小區全體業主。廈門中院二審審理后判決,海晟公司將訟爭房屋交付給碧湖花園小區全體業主。

        胡林蓉分析,此案的焦點問題在于物權法施行前小區物業管理用房的權利歸屬。

        2007年10月1日起施行的物權法第七十三條規定:“建筑區劃內的道路,屬于業主共有,但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地,屬于業主共有,但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房,屬于業主共有。”此案的特殊性在于,碧湖花園的規劃、興建、竣工均發生在物權法施行之前。開發商認為,當時的購房合同并未約定物業管理用房的權屬,業主也未向開發商付款。因物業管理用房的建設費用由開發商支付,所占面積未納入公攤面積,根據誰投資誰受益的原則,物業管理用房應歸開發商所有,屬開發商的“專有部分”。

        法官指出,首先,從規劃設計上看,訟爭房屋的建筑功能為“小區配套會所(活動室)、物業管理”。未經規劃變更,開發商不得擅自變更用途。其次,從法律規定上看,2003年國務院《物業管理條例》規定,建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房,其所有權屬于業主。訟爭房屋的規劃設計中包含“物業管理”功能,屬物業管理用房。參照《物業管理條例》及物權法的相關規定,所有權應屬于全體業主。再次,從業主購房款的價格構成上看,根據1999年《福建省商品房交易價格行為規則(試行)》的規定,商品房銷售價格已包含按國家有關規定應承擔的開發小區內基礎設施建設費和公共設施配套建設費,并不得在公開標明的商品房價格外加收任何費用。故開發商以建造費用由其所出、所占面積未計入公攤面積為由主張訟爭房屋歸其所有,理據不足。因此,碧湖花園業委會要求海晟公司將訟爭房屋交付小區業主使用的請求,應予支持。

        未經業主同意,隔壁鄰居可否占用小區土地

        國貿公寓與世僑公司建設的“世僑中心”比鄰。2012年至2015年間,世僑公司在國貿公寓用地紅線內的S2地塊修筑用于供水、排水、排污、供電的設施設備和窨井管道,且在地面設置消防栓,修建地面停車場,種植花草樹木。2015年6月,國貿公寓業主大會授權業委會起訴世僑公司騰退涉案土地并支付占用費等。

        一審法院認為,世僑公司占用訟爭土地屬于無權占有,考慮到“世僑中心”與國貿公寓比鄰,世僑公司雖侵害了國貿公寓業主對訟爭土地享有的合法權利,但“世僑中心”已經竣工驗收并投入使用多年,改變用地現狀必然導致相關損失擴大。因此,對國貿公寓業委會要求世僑公司返還訟爭土地的訴訟請求,不予支持;并判令世僑公司向國貿公寓業委會支付占用費等。

        國貿公寓業委會提起上訴,廈門中院審理后改判世僑公司將訟爭土地騰空并恢復原狀后移交給國貿公寓業委會,并向其支付土地占用費等。

        承辦法官劉文珍闡述,此案的焦點是世僑公司占用訟爭土地是否符合物權法第八十八條的規定。

        物權法第八十八條規定:“不動產權利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的,該土地、建筑物的權利人應當提供必要的便利。”該條規定了使用鄰地的兩種情形:一是因建造、修繕建筑物而臨時使用鄰地;二是在鄰地上安設管線。

        但是,世僑公司未取得使用S2地塊的合法授權,也未證明利用訟爭地塊的“必須性”。一方面,設置消防栓,修建地面停車場以及種植花草樹木等,不屬于鄰地權利人應負容忍義務的范疇。另一方面,世僑公司未證明其必須使用訟爭土地才能安設水電管線或通過其他方式安設將造成不必要的經濟耗費。故世僑公司對訟爭地塊屬無權占有。

      合同法第一百一十條規定:“當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的,對方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事實上不能履行;(二)債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高;(三)債權人在合理期限內未要求履行。”世僑公司未能證明其符合合同法第一百一十條規定的情形,理應將訟爭地塊恢復原狀后返還給世僑公司,由此帶來的經濟損失應由其自行承擔。

      聯系電話:17603862091.

      聯系地址:河南省鄭州市惠濟區長興路22號銀江商務樓7層。

       

       

       

       

      400-1181-995

      輸入您的電話,1對1提供法律解決方案:

      最新文章

      服務導航

      律師微信咨詢
      掃掃加微信

      免費咨詢電話
      400-1181-995
      17737509711