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      違章建筑可以買賣嗎

      發布時間:2018-09-28 作者:河南盈法律師 瀏覽:次查看


             實踐中,很多人都企圖投機取巧,將建造的違章建筑包裝成各種形式賣出去以轉移風險,但這種行為真的能夠達到目的嗎?下面由河南盈法律師事務所為您介紹,謝謝閱讀。
             基本案情:
             2012年5月12日,王某在中介公司看到廣告稱某小區有一套面積為96平方米、實得面積為130平方米左右的房屋欲出售。后經實際看房發現,雖房屋產權證書上登記的面積只有96平方米,但該房實際使用面積確有130平方米。次日,王某即與賣方宋某簽訂了房屋買賣合同并辦理了過戶手續??蓛H隔了一個月,當地規劃局就發出了責令停止違法行為決定書,此時王某才知道這套房屋中搭建的部分必須拆除,而拆除的通知在5月8日宋某就已經接到。王某認為,宋某故意隱瞞搭建房屋將被強制拆除的重大事實,讓其在不知情的情況下與其簽訂合同,該行為已構成欺詐,故一紙訴狀訴至法院。
      宋某認為,在其與王某簽訂的房屋買賣合同中,明確約定房屋的建筑面積只有96平方米,并沒有包括搭建的那一部分,因此自己并沒有欺詐行為。
             法院判決:
             《中華人民共和國合同法》第六條規定:“當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。”該法第五十四條規定:“下列合同,當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷:……一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危,使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同,受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。”在本案中,雖然宋某稱其出賣的僅為產權證記載的房屋面積,不包括違章建筑,但宋某是明知其搭建的違章建筑很快將被拆除這一情況的,且該違章搭建房屋面積較大,能否長期使用顯然是確定合同價款的一個重要因素,屬影響訂立合同的重大事實。宋某隱瞞了該重大事實,違背了誠實信用原則,主觀上有欺詐的故意,據此,王某提出的撤銷雙方簽訂的房屋買賣合同的請求符合法律規定,依法應予以支持,故判決撤銷該買賣合同。
             一、違章建筑能否買賣?
             作為理性的建造者,在知道建設房屋需要獲得允許的情況下仍違反法律規定,其所享有的權利便不受法律保護,非但如此,無論建筑是否建成都會被拆除,當事人還會面臨被罰款,因此違章建筑不能成為買賣的對象。
             二、所訂立的買賣違章建筑的合同并不必然無效
             雖然違章建筑不能買賣,但并不意味這雙方訂立的合同絕對無效,依照物權法的規定,物權關系與合同關系相互獨立,為了鼓勵市場交易,未辦理物權登記的,不影響合同效力,那么什么情況下買賣違章建筑才是有效的呢?
             1、建造者只要在合同訂立后,一審法庭辯論結束前補辦了有關手續,這時房屋不再是違章建筑,雙方所訂立的合同應該受到法律保護,買方可以依據有效的合同要求賣方辦理房屋的過戶登記;買方不支付價款時,賣方亦可要求其履行合同義務或承擔違約責任。
             2、如果建造者在別人的土地上建造房屋,且無法補辦房產證時,因違章建筑不能買賣,因此該合同不受法律保護。即使被告已在房屋買賣合同中作了說明,且原告在購房前曾知曉房屋是違章建筑并愿意自擔風險,雙方的買賣合同也不受法律保護。雙方因放還所交付的財產或物品,已經履行的可以要求對方折價賠償。
             3、買方也可以因為買賣合同目的無法實現而請求法院解除合同,并且要求對方支付賠償金。
             三、土地使用權人不因建造違章建筑而喪失權利
             雖然土地使用權人建造了違章建筑,但行政機關不能以此為理由剝奪當事人享有土地使用權,只要其權利是通過合法的方式獲得的,就應當受到法律保護。土地使用權人應該及時的辦理房屋手續,給違章建筑一個法律上的“名分”,那么,買賣合同則有效。
             律師提醒您:
             違章建筑需要辦理手續才能被買賣,建造者應按照法律規定參加交易活動,這樣雙方的利益才能有保障。
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