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      房屋被查封后又出租,法院強制要求承租人搬出

      發布時間:2018-08-14 作者:河南盈法律師 瀏覽:次查看

       

             基本案情:

      被執行人龔某因借貸糾紛被債權人訴至法院,經法院審理,判決龔某償還借款100萬元。判決生效后,龔某未自覺履行義務,申請人要求法院強制執行。法院執行過程中,依法查封龔某名下一套住房,并在房產交易所送達了協助執行通知,禁止龔某將房屋過戶。2017年3月22日,法院在房屋所在地張貼了執行裁定書、查封公告和限期遷出公告,并要求龔某在4月15日前將房屋騰空并遷出。強制執行期間,龔某一面答應騰空房屋,另一面又在2017年3月底未經法院準許擅自將房屋出租給了案外人錢某。錢某已向龔某繳納了半年房租,將生活用品搬進了該房屋內,并實際居住。

      執行人員經審查發現,錢某租賃龔某的房屋,時間發生在法院查封之后,因此錢某的租賃合同并不能抵抗法院的執行。法院執行人員對錢某曉以利害,錢某和龔某達成了退租協議,并及時清空了房屋,交由法院執行。

             法律規定

      我國《物權法》第190條規定,“訂立抵押合同前抵押財產已出租的,原租賃關系不受該抵押權的影響;抵押權設立后抵押財產出租的,該租賃關系不得對抗已登記的抵押權”。如果出租在前,抵押在后,那么優先保障出租方的權益,可以認為“抵押不破租賃”;反之,已登記的抵押在前,出租在后,根據物權優于債權的民法原則,租賃關系應予以解除。承租人只能向出租人主張賠償。

      對于租賃關系在先的民事行為,我國立法充分保障承租人的權利不因租賃房屋被拍賣、抵押、查封等受到侵害,但也不是無限制的?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第15條第2款規定:“對第三人為自己的利益依法占有的被執行人的財產,人民法院可以查封、扣押、凍結,第三人可以繼續占有和使用該財產,但不得將其交付給被執行人”;《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第31條第2款規定:“拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權,不因拍賣而消滅,但該權利繼續存在于拍賣財產上,對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的,人民法院應當依法將其除去后進行拍賣”。

      查封后的房屋出租的,不適用“買賣不破租賃”。買賣不破租賃,也就是說租賃關系存續期間,即使所有權人將租賃物讓與他人,對租賃關系也不產生任何影響,買受人不能以其成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。在人民法院查封的不動產之上設定的租賃關系, 不適用“買賣不破租賃”。其主要理由是,由于查封的目的是為了債權人實現債權,不動產被查封后,其所有人或使用權人就喪失了對不動產的處分權。因此,被查封的財產,債務人或其他人擅自處分的,該處分行為無效。而承租人明知租賃物有可能被變賣,卻仍然與出租人訂立租賃合同,由此帶來的風險只能由自己承受。

             律師提醒

      在進行房屋租賃時,承租方一定要查驗出租方財產的權屬情況,充分了解房屋是否已被抵押或查封,如要求出租方提供產權證、使用權證明等材料,并核實該財產是否存在抵押、查封等權利瑕疵。如房屋已被抵押或查封,則不宜簽訂長期租賃合同,也不宜一次性支付長期的租金,以避免自己的財產損失。仍要租賃,可以要求出租方提供擔保,以彌補風險出現時的損失。鑒于該方面的知識比較專業,建議聘請律師等專業人士提供服務,以避免不必要的經濟損失。

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