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      小區停車費如何收

      發布時間:2018-08-31 作者:河南盈法律師 瀏覽:次查看

      一、小區停車位分類

      小區停車位因其性質不同,歸屬也不同,應當區別對待。一種是可以辦理產權證的停車位;另一種是占用共有道路的停車位。

      一般而言,停車位是由開發商依照行政規劃建設的物業附屬設施,其本質屬于土地使用權,不能辦理產權登記。但建筑物所占建筑面積能否辦理產權登記關鍵在于停車位的面積是否納入建筑面積。如開發商將停車位面積納入小區的地上總建筑面積,開發商對此停車位可以要求辦理產權證,可以選擇以買賣、附贈等方式轉讓。

      而共有道路上的停車位,因共有道路系全體業主共有的公共區域面積而應歸屬全體業主共有。開發商對于小區綠化面積、共有面積、交通道路的規劃,均需經政府部門驗收合格。開發商應當為小區業主建設符合業主使用的車位,不得占用業主共有道路用于停放車輛。物權法74條規定,建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。根據該條規定,對于在共有道路上停車收取的停車費應當歸業主共有,即收費主體是業主,業主可以因車輛占用土地而收取土地使用費。

      二、停車費的收取

      《物業管理條例》第54條規定,利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后,按照規定辦理有關手續。由此,物業在征得業主同意后是可以利用小區的土地進行經營。我國《物權法》規定,決定收取小區停車費的權利主體是業主大會或業主委員會。物業公司只是受業主大會或業主委員會的委托,對業主停車進行收費。業主可以設立業主大會,選舉業主委員會。有關共有和共同管理權利的其他重大事項,由業主共同決定。業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束力。如果業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施,并接受業主的監督。

      三、停車費收取糾紛的解決

      業主對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。根據2009年住房和城鄉建設部發布的《業主大會和業主委員會指導規則》要求,只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主同意,不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。因此,對于小區內部共有和共同管理的事項,應由業主大會或者業主委員會依據法定和共同議定的議事規則共同決定,該決定對全體業主具有約束力。

      物業收取停車費用,應當是由業主大會或者業主委員會作出決定,業主委員會再委托物業代為收取停車費,物業同時可獲取相關服務、維護費用。若少數業主認為業主大會的決定侵害了合法權益的,可以根據物權法的規定向人民法院起訴。實踐中,如小區物業未征得業主同意,擅自收取停車費,屬于侵害業主合法權益的行為。

      物業不向業主披露停車費信息,業主有權向法院起訴請求公布收費情況。根據《物業服務收費管理辦法》,如果物業根據與業主的協商一致提供了相應服務,就可以收取相關費用?!掇k法》第2條規定,物業服務收費,是指物業管理企業按照物業服務合同的約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序,向業主所收取的費用。

      在物業管理糾紛案件中,對于侵害業主公共利益的行為,業主委員會可以作為原告提起訴訟。業主委員會作為業主大會的執行機構代表全體業主共同利益,向社會各方反映業主集中的意愿和要求,對涉及業主共同利益的事項,業主委員會可以代表全體業主進行處理。

      需要注意的是,業主委員會行使訴權的范圍應當是涉及業主共同利益事項,對于業主個體或者不涉及公共利益的,業主委員會沒有訴訟主體資格,不能作為原告起訴。

      業主對建筑區劃內涉及業主共有及共同管理權的事項享有知情權。業主有權請求公布業主委員會決定及會議記錄以及共有部分的收益情況。如物業不向業主披露停車費信息,業主有權向法院起訴請求公布收費情況。

      律師建議:

      業主應當積極行使自己的權利,參與選聘物業管理公司。對于業主委員會成員充分了解,選舉熱心公益、公正守法的業主為業主委員會組成成員。業主委員會應當維護全體業主的共同利益,依法行使權利,監督物業管理公司。物業管理公司應當嚴格遵守《物業管理條例》《物業管理公約》及《物業管理合同》的規定。

      河南盈法律師事務所 劉律師

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