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      房主侵犯租戶優先購買權被判賠償

      發布時間:2018-07-25 作者:河南盈法律師 瀏覽:次查看

       

      在一起房屋租賃合同糾紛中,房主以租房人欠繳水電費為由,宣布無條件收回房屋,緊接著又將涉案房屋另售給他人。租房人認為,房主強行收回租賃房屋構成根本違約,出售租賃房屋侵害了其優先購買權,請求房主承擔賠償責任。法院將會對此如何做出判定呢?下面由河南盈法律師事務所為您介紹,謝謝閱讀。

      案情簡介:2013年6月27日,房主朱某通過房產中介將自己的一套房產租給承租人丁某,雙方約定租期5年,月租金1600元;如有一方需提前終止本協議,須提前一個月通知對方,支付中介費用,并賠償違約金;承租人不得拖欠繳納各項費用,如物業管理費、水費、電費等,否則視為同意房主無條件收回房產。

      2017年2月21日,房主朱某前往南通市自來水公司查詢,發現房屋2016年11月、2017年1月拖欠水費26.1元、17.4元未繳納,但并未產生違約金,朱某遂代為繳納。另外,2016年2月、6月、10月,丁某因遲交電費,導致每月分別產生1元的違約金。

      2月22日,朱某來到涉案房屋,聲稱丁某拖欠水電費,違反了協議的約定,他可以無條件收回房產,請丁某立即搬走屋內物品。2月23日,朱某與案外人郭某簽訂房屋買賣協議,將案涉房屋以69.2萬元的價格出售給郭某,并辦理了過戶手續。2月28日,朱某帶人來到涉案房屋,將丁某物品從房屋中強行搬出。

      丁某認為,朱某強行收回租賃房屋的行為已構成根本違約,出售租賃房屋沒有依法通知,侵害了他的優先購買權,遂起訴請求被告返還剩余房租8000元,賠償中介費800元、違約金1600元,賠償優先購買權損失10萬元。

      法院判決:被告出售案涉房屋沒有提前通知原告,也未詢問原告是否行使優先購買權,其出售行為侵犯了原告的優先購買權。

      判決理由:原告兩次遲交的水費數額并不大,且沒有產生違約金,而電費原告均已繳納,故不能認定原告拖欠水電費,故被告不能由此認定原告違約、合同解除條件成就。被告的查詢時間為2017年2月21日,而在第三日即與他人簽訂房屋買賣合同,根據交易習慣,被告顯然在查詢之前就意圖出售案涉房屋,其查詢目的是為了出售房屋。在原告沒有拖欠房租、水電費,沒有違約且合同尚未到期的情況下,被告將原告物品從租賃房屋中搬出,并將房屋出售給他人,提前終止合同,構成違約,應當依照合同約定承擔違約責任。原告自物品被搬出的當日起無法使用租賃房屋,合同目的無法實現,因此被告應退還剩余租金。

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