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      承租人擅自轉租的法律后果

      發布時間:2018-08-06 作者:河南盈法律師 瀏覽:次查看

       

      【案情介紹】

      武漢市司法學校與武漢市保治家電門市部王兵就學校的6間鄰街房屋達成租賃協議。協議規定:學校將自有房屋6間租貸給王兵開家電門市部,租賃期限為12 年;每月由承租人王兵向校方交納租金600元,必須在每月27至29日交納,超過規定期限不交,校方有權回收房屋使用權;在房屋租憑期間,房屋的修繕費用由承租人承擔;租賃期滿時,承租人不得以任何借口拆除,損壞房屋設備、建筑;此出租房屋只許承粗人使用,不允許轉租;比協阻自簽訂之日起生效,如有一方違約,違約方要付給對方違約金1866元雙方對此協議很滿意,爽快地唰唰兩筆就簽了寧,合同生效了。協議履行了一年后,因王兵在市內黃金地段租到房屋,遂私下將學校的6間房屋轉租給李萬。李萬每月向王兵交納租金枷元,王兵從中漁利。王兵和李萬還在高興的時候,卻被一向機靈的學校察覺了,便找王兵交涉,要王兵解除與新承租人李萬的協議。但王兵以不少付給學校租金為由,置之不理。學校訴至法院,要求解除與王兵簽訂的房屋租賃合同,并要求王兵支付違約金1200 元。

      【法律分析】

      本案中,學校將6間鄰街房屋出租給王兵做家電生意,符合國家法律、政策規定,雙方所簽房屋租賃協議有效。本案承租入王兵未經校方同意,擅自將房屋轉租給第三人李萬使用,屬違約行為,應當承擔違約責任。承租人在租賃關系存續期間,未經出租人同意,不得將租賃權轉讓或者將租賃物轉租給他人。我屆《合同法》第 224條第一款規定“承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。”根據這一規定,在租賃關系存續期間,承租人可因一定的條件將承租的財產轉租給第三方承租使用。這個條件就是必須事先征得出租人的同意。租賃財產的所有權并不因租賃而轉移給承租人,仍屬于出租人。所以,承租人如因工作需要將承租財產轉讓給第三方時,應當征求出租入的意見。出租人有權決定是否同意給第三方承租使用。如果出租人不同意則承租人不得轉租,否則,應當承擔違約責任。本案王兵因找到處在黃金地段的房屋不再需要租賃校方的房屋,他可以依法律規定與出租人協商解除租賃協議,但不得擅自將租賃房屋轉租給第三人使用,更不得謀取更高租金。

      承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。承租人擅自將承租的房屋轉租、轉讓或轉借的,出租人有權解除租賃合同。上述規定均表明,按合同規定合理使用租賃房屋是承超人的基本義務,違反該項義務,出租人有權收回出租房屋。故本案中學校有權解除合同收回房屋使用權。對于王兵的違約行為,應令其承擔違約責任。

      【法律提示】

      《合同法》第盟4條第2款規定:承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。“承租人如果要租賃物轉租給第三方承租使用,必須事先征得出租人的同意。否則,出租人有權收回租貸物,解除租賃合同,并由承租人承擔違約責任。

      作者:河南盈法律師事務所

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