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      違章建筑租賃合同的效力

      發布時間:2018-08-17 作者:河南盈法律師 瀏覽:次查看

       

       

      基本案情:2011年12月18日,原告甲與村委會簽訂了鄉鎮企業聯辦合同,約定:“村委會以集體土地4.25畝入股,與甲聯辦鄉鎮企業,合同期限從2011年12月18日至2033年12月17日止。村委會按照每年每畝1500元收取土地費,甲對該企業自主經營、自負盈虧。”其后,原告在未辦理用地及規劃、建設審批手續的情況下,在租用的農用地上擅自修建了廠房。2012年8月28日,原、被告簽訂廠房租賃合同。合同履行過程中,原告以被告經常無故拖欠租金為由,主張解除租賃合同;被告則認為因雙方對租金標準產生爭議,被告自2013年2月18日起拒向原告支付租金,但之前被告并未拖欠過租金。且原告于2013年4月20日無故斷水、斷電,導致被告無法正常使用廠房,原告應當賠償被告因此遭受的經濟損失。為此,原告訴至法院,請求確認租賃合同無效,同時要求被告返還租賃物并按照合同約定支付拖欠的租金及滯納金。

      律師觀點:本案爭議焦點是:違法建筑物租賃合同是否有效?若租賃合同無效,承租方應否支付使用費?對此,有三種處理意見。第一種意見認為,占用耕地修建廠房違反了土地管理法、農村土地承包法法律法規的強制性規定,建筑物屬非法建筑,租賃合同應屬無效。依據民法通則第一百三十條規定,租金屬于違法建筑關系人的非法所得,應予以收繳。第二種意見認為,應當區分非法建筑行為和出租行為,建筑行為違法屬于行政法規范的范疇,其應受到行政法的制裁;出租行為是不同于建筑行為的獨立民事行為,其效力不受建筑行為的影響。法律并未規定出租人必須是租賃物的所有權人,違法建筑的建設者基于占有而享有使用及收益的權能,故租賃物為非法建筑不影響租賃合同的效力,原告應當取得租金收益并有權收回房屋。第三種意見則認為,租賃合同違反法律強制性規定無效,根據無效合同應互相返還財產的規定,承租方應將房屋返還給出租人。雖因租賃合同無效,承租人不支付租金,但是承租人實際使用了租賃物,應支付房屋使用費,使用費的數額可參照雙方約定的租金標準或房管部門核定的租金標準給付。筆者贊同第三種意見。

         作者:河南盈法律師事務所

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