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      未簽訂書面合同是否成立房屋買賣關系

      發布時間:2018-11-01 作者:河南盈法律師 瀏覽:次查看


      基本案情:
      張某某與未某某系夫妻關系。張某某與濟南某置業公司于2014年達成307號房屋認購意向,約定認購房屋面積為70.48平方米,總價為2013712元,并確定首付款為1013712元,貸款1000000元。后未某某向濟南某置業公司付款1013712元。濟南某置業公司主張向張某某郵寄了《簽約邀請函》和《解除優先購買權通知函》,在要求張某某簽署正式的商品房買賣合同無果后,通知張某某解除其優先購買權。張某某主張濟南某置業公司并未按照其留存的地址郵寄,并主張從未收到濟南某置業公司郵寄的上述材料?,F濟南某置業公司將涉案房屋另行出售,張某某遂訴至法院,要求返還已付購房款、利息并賠償損失1013712元。
      法院判決:
      張某某與濟南某置業公司雖未簽訂商品房買賣合同,但是雙方對于當事人名稱、商品房的基本狀況、商品房價款的確定方式及總價款、付款方式等進行了確認,濟南某置業公司亦按照雙方約定收取購房款,故張某某與濟南某置業公司之間成立商品房買賣合同關系。濟南某置業公司明確認可涉案房屋已經另行出售,無法繼續履行合同,根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條的規定,判令濟南某置業公司應當返還張某某已經支付的購房款、購房款利息并賠償不超過已付購房款一倍的損失。
      律師提醒您:
      雙方未簽訂書面買賣合同或僅簽訂了購房意向書,是否成立房屋買賣合同關系。
      《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定,商品房的認購、訂購、預定等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容,并且出賣人已經按照約定收受購房款的,該協議應當認定為商品房買賣合同。認定為商品房買賣合同關系的關鍵在于是否符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容,即當事人名稱、商品房的基本狀況、商品房價款的確定方式及總價款、付款方式等。如具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容,雙方成立商品房買賣合同關系。
      一房二賣的后果。
      《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規定:“具有下列情形之一,導致商品房買賣合同目的不能實現的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:(二)商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人”。濟南某置業公司在與張某某雖未簽訂商品房買賣合同,但雙方已經成立房屋買賣合同關系,濟南某置業公司在收取首付款后,又將涉案房屋另行出售,應當返還已經支付的購房款及已付購房款利息并賠償不超過已付購房款一倍的損失。
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